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距上海绕城高速仅约2公里

    一年多时间里,租赁地块逐步拓展到上海除虹口、金山外的14个区,实现内环到郊环的全覆盖。其中浦东相应地块数量最多,为17幅,占27.4%。不过,地处偏远的崇明、奉贤、青浦三区也各自?#23665;?#19968;幅租赁地块。其中,崇明区长兴镇G9CM-0901单元(局部调整)12-04地块?#23665;?#20110;去年1月,由上海长兴岛置业有限公司?#26376;?#26495;价1518元/平方米竞得。同时?#23665;?#30340;还有青浦区盈浦街道漕盈路东侧07-05地块,由上海盛青房地产发展有限公司?#26376;?#26495;价3578元/平方米竞得。去年11月,奉贤区海港开发区65-01区域地块,被上海奉港置业有限公司以底价竞得,楼板价1986元/平方米。
  一位?#30340;?#20154;士分析,2017年?#23665;?#30340;租赁地块主要位于市区或郊区核心市镇,周边配套设施?#36132;?#21892;。而上述3幅地块均位于配套设施有待改善的区域,地块自身配建更重要。例如青浦盈浦街道的租赁地块,在出让?#36132;?#20013;就对公共服务设施有详细要求,包括建设日间照?#29616;行摹?#32769;年活动室、养育托管点、社区学校、卫生服务站等。
  记者发现,已?#23665;?#30340;地块重点聚焦就业密集、产城融?#29616;?#28857;区域?#32422;?#36712;道交通站点周边区域。不过,青浦的租赁地块,也临近新开通的轨交17号线漕盈路站,交通条件优越,还毗邻青浦工业园,可满足园区工作人群的居住需求;崇明的租赁地块位于南部海洋装备产业区的配套区域,周边道路部分处于在建状态?#29615;?#36132;的租赁地块处于海港综合经济开发区,距上海绕城高速仅约2公里。
  集体土地首次入市租赁住宅,去年下半年,租赁地块?#23665;?#20986;现“井喷”,达到27幅,占全年总量的七成。其中有两幅位于泗泾镇的地块是集体土地入市试点项目,在上海具有开创性意义。当年10月,?#23665;?#21306;泗泾镇SJSB0001单元07-09号(集体土地试点入市)地块,以1.25亿元价格?#23665;唬?#24314;设租赁住房不低于825套。与过去土地市场出让的国有建设用地不同,这是上海首次通过土地市场推出的集体土地入市建设租赁住宅项目,出让人为泗泾经济联合社。紧接着的11月,?#23665;?#21306;泗泾镇又有一幅集体建设用地转为租赁住房地块——?#23665;?#21306;泗泾镇SJS20004单元03-11号(集体土地试点入市)地块,以8581万元价格?#23665;唬?#24314;设租赁住房不低于549套。日前召开的全国住房和城乡建设工作会议传出信息:“以解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板”成为今年十项重点任务之一。?#30343;?#38388;,租赁住房又成为市场焦点。
  当前上海正加快推进租赁住房建设、培育?#22836;?#23637;住房租赁市场,情况究竟如何?
  记者针对市规划资源局公布的相关土地出让?#36132;?#36827;行梳理发现,从2017年7月24日上海全面启动新增租赁住房用地供应以来,租赁住房用地?#23665;?#24773;况发生了一些变化。截至去年12月31日,租赁住房用地已累计?#23665;?2幅,区域分布广?#28023;?#26356;有集体土地试点入市地块。竞得企业的类型也出现多样化趋势,除上海本地国企外,还有非本地国企及民企。
  租赁住房用地供应力度增大,租赁住房地块采取“只租?#30343;?rdquo;模式。去年12月27日,上海有两幅租赁住房用地在市土地交易市场?#23665;唬?#36825;是2018年最后一批?#23665;?#30340;租赁住房用地。两幅土地均位于宝山,将至少提供1560套租赁住房。
  短短一年半时间,上海共?#23665;?2幅租赁住房用地,其中包括两幅综合性用途地块:杨浦区长白社区N1-01地块(长白街道228?#22336;唬?#30340;土地用途为文体用地和租赁住房;浦东新区三林社区Z000703单元控规NH103-01地块,土地用途为商业用地、城镇单一住宅用地、租赁住房。这两幅地块总占地面积超163万平方米,至少?#21830;?#20379;约5.5万套新增租赁住房,居全国前列。其中去年全年共?#23665;?8幅土地,较上一年增加14幅。
  租赁住房用地供应力度?#20013;?#22686;大。这些?#23665;?#22320;块新建房源,还?#30343;?#19978;海加快租赁住房建设的渠道之一。2017年发布的《上海市住房发展“十三五”规划》明确提出,“十三五”期间,上海将积极推进购租并举的住房体?#21040;?#35774;,进一步健全房地产市场健康发展长效机制,预计新增供应各类住房约170万套,其中租赁住房约70万套。其它渠道还包括存量更新改造类项目、代理经租房源等。
  租赁地块拓展到上海14个区,2017年7月,上海首批?#23665;?#30340;两幅租赁地块,一幅位于浦东新区张江南区,一幅位于嘉定区嘉定新城。其中,在张江南区建设的张江国际社区人才公寓(一期)项目,是全市最早?#24230;?#24314;设的纯租赁住房,预?#24179;?#24180;全面竣工上市。
  
  2017年8月发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》确定第一批上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。之后的实施意见提出,要稳妥?#34892;?#24320;展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径,以增加租赁住房供应。?#30340;?#20154;士分析,泗泾镇成为首个集体土地入市建设租赁住宅的地区,主要原因在于紧邻市区,?#32422;?#38215;域内没?#34892;?#25919;村或农业户籍人口的现状。而且集体用地?#23637;?#38215;一级,不太会出现土地利用混乱复杂的情况。集体建设用地建造租赁住房,不仅?#23665;?#20915;新上海人的民生问题,有利于增加城?#33455;?#20105;力,也是改变城市发展结构的重大突破。
  参与的?#29615;?#38750;沪企业和民企,根据国家九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求和上海的具体情况,在大幅增加租赁住房供应、规范租赁市场培育?#22836;?#23637;的阶段,要充?#22336;?#25381;国有企业的引领和带动作用,特别在稳定租赁关系、增加供给?#30830;?#38754;的作用。经梳理,目前租赁地块竞得人中,上海本地国企占绝大多数,其中上海地产集团、张江集团、?#37066;易?#38598;团?#32422;?#24066;?#22791;?#26032;集团,分别以12幅、4幅、4幅、3幅土地位居前四。“国有企业作为市场的‘稳定器’,应积极参与租赁住房建设。这也是企?#30340;?#27714;转型的良机。”上海地产集团相关负责人说。
  不过,去年参与租赁地块交易的?#31185;?#20013;?#29615;?#38750;沪企业?#32422;?#27665;企的身影。去年1月,宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区02单元0218-02地块被深圳市中集产城投资发展有限公司以2.84亿元竞得,这是首家非沪企业。中集产城投资发展有限公司为A股上市公司中集集团?#29575;?#23376;公司,具有国?#26102;?#26223;。去年10月?#23665;?#30340;?#23665;?#21306;泗泾镇SJSB0001单元07-09号(集体土地试点入市)地块,其受让企业同样来自深圳,为有?#37096;?#25216;投资(深圳)有限公司,现改名“有巢住房租赁(深圳)有限公司”,是华润置地全?#39318;?#20844;司。“有巢”是华润置地于去年6月发布的长租公寓品牌。
  此外,?#23665;?#21306;泗泾镇SJS20004单元03-11号(集体土地试点入市)地块则被民营企业上海派米雷投资(集团)有限公司竞得。这是一家以产业地产投资为主的综合性投资公司。公司旗下两个产业园区、两个长租公寓项目均在?#23665;?#21306;。2018年,上海各商业银行继续大力推进小微金融创新,通过完善内部考核、创新增信方式、运用信息技术,?#34892;?#22686;?#26377;?#24494;金融供给,改善小微企业融资环?#22330;?#20026;宣传推广各商业银行的优秀创新成果,中国人民银行上海总部和上海市金融学会组织开展了2018年上海?#34892;?#24494;金融创新案例征集评选活动。
  经过评选小组评议,共评选出18个具有代表性的优秀创新案例。其中,优秀奖12个,表彰奖6个。获奖案例的创新特点主要集中在五个方面:
  ?#30343;?#36890;过优化小微信贷考核机制,强化小微信贷投放正向激励。如,中国工商银行上海市?#20013;?#35843;动行内各项资源建立全方位小微信贷考核体系,通过激励措施强化对经营机构的引导和正向激励;南京银行上海?#20013;?#21019;新设立“?#26512;?#21521;荣”资产储备激励考核方案,运用资源倾斜化与考核差异化,达到引导效果最大化。
  二是运用金融科技,提高信贷服务的效率和便利度。如,中国农业银行上海市?#20013;?#25512;出全线上运作的产品“微捷贷”,为小微企业和企业主提供可循环使用、纯信用方式的网络融资产品;中国银行上海市?#20013;?#38024;对中小企业的融资需求设计开发“中银E企贷”,为企业提供线上预授信专属服务;中国建设银行上海市?#20013;?#30340;“都市普惠小微快贷”运用大数据模型,建立全新的客户评价体系,为优质小微企业客户提供信用贷款。
  三是创新风控模式,优化小微信贷产品的期限管理。如,中国工商银行上海市?#20013;?#26222;惠金融事业部研发小微客户风险评价模型,对小企业贷款客户实施智能化批量化存续期管理;交通银行上海市?#20013;?#22522;于企业的经营资金回笼情况和资金沉淀数据,主动为客户提供预授信额度、利息减免等,扩大了商业银行小微金融服务的覆盖面。
  四是?#21171;?#26680;心企业发展供应链金融,拓宽小微企业融?#26159;?#36947;。如,中国银行上海市?#20013;?#20805;分运用中征应收账款融资服务平台,与大?#25512;?#19994;积极合作,创新推出“小微企业应收账款‘供应链融资’方案”;招商银行上海?#20013;?#20026;企业设计“贸易融合综合金融解决方案”,融合在线贴现+开票、开证+议付、押汇等产品组合,通过灵活的表内外融资方式,提高企业融资效率和便利度。
  五是创新信贷产品增信方式,?#33322;?#23567;微企业担保品不足的问题。如,华夏银行上海?#20013;?#25512;出小微企业信用增值贷产品,针对符合准入条件的结算客户或存量信贷客户给予信用方式的信贷融资服务;富邦华一银行运用物流公司提供的?#29992;?#21830;经营数据,基于经营数据测算授信额度,向物流公司?#29992;?#21830;提供无抵押信用贷款。
  上述创新成果体现了上海小微金融创新的主要方向,?#32469;?#26159;涌现出一些支持新产业新业态的金融产品和服务方案,对进一步提升上海小微金融服务发挥了引领示范作用。上海市金融学会?#28304;?#20104;以表彰,并将在人民银行上海总部的指导下,继续鼓励各商业银行参与到小微金融创新中来,改善小微金融供给,加大服务创新力度,支持上海“四个品牌”建设。

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