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合肥对“湖”有着高阶的情怀

    “2016年是我房地产从业10年以来最难过的一年,总觉得好日子应该慢慢过,这种突然的房价飞涨让我感到不安。加上恐慌性购买增加,太多人找我买房,卖给一个?#21496;?#21487;能得罪100个人。”合肥一家?#31185;?#30340;职业经理人回忆起2016“地王年”满是感慨。
  他的不安很快就印证到市场中。本是多方向交通枢纽的合肥,如今却缠绕在高房价的蜘蛛网中。这个城市刚刚起跑,无数个人、家庭、企业就因房地产而改变、裂变。
  价值变了
  合肥土地市场经历了很长一段时间的留白。
  与多数曾徘徊于二线与三线之间的城市一样,合肥的楼市发展同样要追溯到上个世纪90年代,1998年的市场化改革为其注入活力,2000年后蓬勃兴起。
  “2002年,合肥城?#34892;?#25151;价在1200元/平方米到1500元/平方米之间,2008年我们开发销售的银泰?#34892;?#20303;宅价格可以卖到1.3万元/平方米,6年时间单价呈10?#23545;?#38271;,这是合肥楼市高速发展期。”太平洋(合肥)置业有限公司常务副总经理张昕接受媒体专访时回忆。
  2008年至2014年,全国楼市调控不断升级,与一线城?#26032;?#24066;趋势一致的是,合肥曲中有进,不一样的是,合肥表现出少有的稳定性。而这种稳定性来自于城市扩张产生的支撑力,以及地方智慧产生的统计学漂亮数字。
  期间,“大合肥时代”被勾勒成型。2010年,合肥提出要在“十二五”期间建设成为区域性的特大城市,地区的生产总值要突破6000亿元,?#21496;鵊DP达到1.5万美元,县域房地产市场因此被激发。除此之外,在2013年的楼市调控中,合肥将肥东、肥西、长丰三县靠近市区的房屋纳入备案系?#24120;?#22240;此房价呈现出少有的稳定。这一景象被开发商描述为“合肥市房价一直控得很好”。
  当时的合肥积极“画饼”,但并不足以“充饥”,合肥和其房价一样,常年貌合神离于长三角区域,城市价值与楼市价值都陷于低洼之处,开发商在这一时期入驻的积极性不高。大?#22836;科?#20013;,迈脚早一点的万科,借力于中航地产得以在2008年曲线进入合肥,保利2010年后进入,接近合肥保利的人士称此为“很偶然,合肥在当时并不是保利地产重点布局城市”。另外据知情人士透露,招商地产、龙湖地产也在此期间设立了合肥办事处,但迟迟未动身拿地,合肥仍是?#23601;練科?#30340;主场。
  风云变幻发生在2016年,3月25日,上海出台新政,两道杀手锏封住了买房意愿,一道是首付提高,二套普通房首付不低于五成,二?#36861;?#26222;通首付不低于七成;另一道是加码限购,非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满两年调整为满五年。环上海地区的南京、杭州楼市调控政策也连番升级地出台。这些长三角核心城市置业门槛拉高,压缩了需求量,?#30772;?#36141;买转移,合肥城市与房地产的的?#33267;?#19982;利基即刻凸显与上位,合肥的时间开始了。
  合肥房价涨幅全球第一之后:开发商担忧人才流失
  政府规划的滨湖新区住宅?#33267;ⅲ?#19979;班时间车流流向老城?
  在城市内生?#27801;?#19968;端,长时间以来,合肥对“湖”有着高阶的情?#22330;?#19982;政务区“天鹅湖畔设府”发展路径一致,2011年巢湖市行政区划调整,巢湖成为合肥市内湖,合肥适时提出“大湖名城、创新高地”构想,2016年?#19981;?#30465;政府遂迁至依傍巢湖的滨湖新区,滨湖新区也在2016年申报国家级新区。大合肥时代和滨湖新区构想逐渐落地,合肥房地产市场迎来新的契机,这也是滨湖在近两年成为“地王集中地”的重要前提。
  中商情报网2015年前三?#24452;?#22303;地成交?#30036;?#26174;示,杭州住宅用地成交均价为7854元/平方米,南京为6416元/平方米,合肥仅为3182元/平方米,就连合肥经常对标的武?#28023;?#20303;宅用地成交均价也达3620元/平方米。
  面包决定面粉价格。同样来自中商情报网的数据显示,2015年,杭州房价为1.58万元/平方米,南京为1.51万元/平方米,苏州为1.31万元/平方米,武汉为8800元/平方米,合肥为7900元/平方米。
  与杭州、南京同为“长三角城市群副?#34892;?rdquo;的合肥,在2015年时的地价和房价表现上,被前两者甩出很远,但这为合肥提供另一个契机,就是上述提到的外溢效应。
  “地王”的罗曼蒂克
  2015年的最后两天,在合肥土地市场上具有“划时代”意义。
  12月30日,合肥出让七宗共884亩土地,揽金111亿元,一天诞生3个“地王”。其中,融创以1.71万元/平方米楼面价拿下政务区单价“地王”;文一以1.12万元/平方米拿下滨湖区总价“地王”,高速地产则拿下滨湖区单价“地王”。12月31日,合肥再次公开出让6块地,合计426亩。
  彼?#20445;?#22303;地价格还未立即?#20174;?#22312;新房中,但及时传导到了二手房市场。新房二手房价格出?#20540;构遙?#19978;述接近保利地产人士称:“2015年6月至10月,地王频繁出现,新房价格停留在9000元/平方米?#20445;?#21608;边二手房价格已破1.6万元/平方米。年底融创拿地王后,新房价格?#37096;?#22987;出现上涨冲动。”
  合肥地王之年就此拉开序幕。2016年,一大拨?#31185;?#24212;势?#21152;?#32780;入。绿都、正荣1月13日首进合肥,金科5月19日斥资12亿元首进合肥,新城控股10月28日首进合肥,早年设立办事处的招商地产?#22303;?#28246;地产也?#30452;?#20110;1月13日和2月27日正式宣布首进合肥。
  在入驻开发商看来,合肥地区目前投资价值最高的区域?#30452;?#26159;滨湖区、政务区和高新区。滨湖区是合肥城?#26032;?#32476;的?#30001;?#26041;向,政府早年将诸多教育资源搬迁至此,并着手打造金融板块;政务区具有核心区位和政务资源,完善的商业配套颇具吸引力;高新区则是合肥当前重点引进高新科技产业的地区,政府对产业人口的实施住房优惠政策。
  人口流向就是房地产投资流向,2016年,合肥诞生了大大小小23个“地王”。3月14日,文一地产以76.89亿元拿下滨湖区700亩总价“地王”,命名为“文一?#26009;?#27941;门”;5月10日,葛洲坝拿下滨湖区楼面单价首破2万元/平方米的“地王”;6月29日,?#19981;?#32622;地拿下滨湖区1.99万元/平方米的单价“地王”;7月,金茂以1.61万元/平方米价格拿下高新区单价“地王”。
  相比之下,其他区域板块略显?#39134;?016年,新站区单价“地王”楼面价为9300元/平方米,蜀山区为1.1万元/平方米,庐阳区为1.81万元/平方米,瑶海区为1.21万元/平方米,肥西区为1.26万元/平方米,长丰区为7841元/平方米,肥东区为1.12万元/平方米。
  合肥“地王”频频?#26009;唷?#25454;中商情报网《2016年全国300城土地成交金额TOP20?#32933;?#25454;显示,合肥总成交面积位列第六,仅次于上海、南京、杭州、天津、和苏州;同?#26085;?#24133;为112%,也位列第六,仅次于无锡、宁波、深圳、吴江和苏州。
  迫于高地价,开发商大多将产品定位为中高端改善型项目,用上述接近保利地产人士的话来?#25285;?#23601;是“合肥从刚需时代直接跨入豪宅时代”。盘踞于合肥市老城区的包公园今后将升?#27573;?#21253;公?#19990;?#26053;游景区,记者今天从?#19981;?#21512;肥公共资源交?#23383;行幕?#24713;,正在规划中的该景区目前正在征集发展总体规划。
  据悉,本次规划设计的重点为包公园景区占地34.5公顷(含水面面积15公顷)、拉芳舍占地约1100㎡ 、市少年宫占地约3700㎡、?#19981;?#32769;年大学占地约2300㎡以及芜湖路(徽州大道—马鞍山路)沿线,这也是 国家5A级旅游景区创建核心区;此外,国家5A级旅游景区创建控制区的?#27573;?#35199;至金寨路(银河公园?#27573;В?、北至环城南路、南至九华山路(宁国路—马鞍山路段)、东至巢湖路(长江路—航运巷段),包括创建 核心区,总占地面积约3.08平方公里。
  包公园管理处介绍,下一步将以有效盘活包公园及其周边的文化旅游及产业资源,培育合 肥?#26032;糜我?#21457;展的新龙头、新引擎为出发点,围绕创建国家5A级旅游景区这一总体目标,积极打造“国内 一流、国际知名”的文史类精品旅游景区。

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